Kupovina prve nekretnine je jedan od najvažnijih koraka u životu, i finansijski i emotivno. Međutim, pored samog pronalaska odgovarajućeg stana ili kuće, veoma je važno razumeti i poreske olakšice koje država nudi.
Mnogi kupci ne znaju da mogu da ostvare značajne uštede kroz poresko oslobađanje, a neinformisanost često znači da se ta pogodnost i ne iskoristi.
Ako se pitate kako tačno funkcioniše poresko oslobađanje pri kupovini prve nekretnine, odgovor je jednostavan, ali podrazumeva poznavanje zakonskih uslova i procedure.
Hajde da to objasnimo podobnije.
1. Šta znači poresko oslobađanje za prvu nekretninu?
Poresko oslobađanje pri kupovini prve nekretnine znači da fizičko lice može biti oslobođeno plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava (PPAP) ili PDV-a, zavisno od toga od koga kupuje stan.
Ovo pravo je definisano Zakonom o porezima na imovinu, a glavni cilj mu je da pomogne građanima da lakše dođu do svog prvog doma.
U praksi to znači:
- Ako kupujete stan od investitora (novogradnja), plaća se PDV umesto PPAP-a, a imate pravo na povrat PDV-a za prvi stan.
- Ako kupujete stan od fizičkog lica (preprodaja), umesto PDV-a plaća se porez na prenos apsolutnih prava, od kojeg možete biti oslobođeni ako ispunjavate uslove.
Osnovni uslovi za oslobađanje:
- Morate biti punoletni državljanin Srbije.
- Ne smete imati u vlasništvu stan ili kuću (ni vi ni članovi vašeg domaćinstva).
- Nekretnina se kupuje radi rešavanja stambenog pitanja.
- Oslobađanje se odnosi samo na površinu do 40 m² za kupca, plus 15 m² po svakom članu domaćinstva.
Primer: Ako kupujete stan sa suprugom i dvoje dece, oslobađanje važi do površine od 85 m². Ako je stan veći, porez se plaća proporcionalno za kvadraturu iznad limita.
2. Gde najčešće dolazi do primene olakšica
Najveći broj kupovina koje ispunjavaju uslove za poresko oslobađanje dešava se u većim gradovima, posebno u Beogradu, Novom Sadu i Nišu.
Razlog je što su upravo ova mesta ekonomski i obrazovni centri, gde ljudi najčešće započinju karijeru, podižu porodice i žele trajno da se nastane.
U praksi, procedure i troškovi se ne razlikuju značajno po gradovima, ali je broj transakcija i konkurencija na tržištu daleko veći u glavnom gradu.
Kada je u pitanju prodaja stanova, Beograd je često glavni izbor, kako zbog tržišta rada i ponude poslova, tako i zbog najraznovrsnije ponude – od malih garsonjera do luksuznih penthausa.
Kupci koji traže svoju prvu nekretninu ovde imaju i najveće šanse da pronađu stan koji se uklapa u njihove potrebe, ali i da iskoriste poreske olakšice koje značajno smanjuju ukupne troškove kupovine.
Prilikom odabira nekretnine, posebno u Beogradu gde su cene kvadrata često znatno iznad nacionalnog proseka, važno je unapred proveriti da li nekretnina ispunjava uslove za poresko oslobađanje.
3. Koji porezi se plaćaju pri kupovini i kako funkcioniše oslobađanje
Kada govorimo o porezima pri kupovini stana u Srbiji, postoje dva osnovna scenarija, a svaki ima svoje specifičnosti u pogledu poreskog tretmana i mogućnosti oslobađanja.
Kupovina od pravnog lica (investitora)
Ovo je najčešći slučaj kod novogradnje.
U tom slučaju ne plaća se porez na prenos apsolutnih prava, već porez na dodatu vrednost (PDV), koji iznosi:
- 10% za stambene objekte koji se kupuju radi stanovanja.
- 20% za poslovne prostore i objekte koji ne potpadaju pod stambenu namenu.
Za kupce prve nekretnine postoji pravo na povrat PDV-a za kvadraturu koja se oslobađa po zakonu (do 40 m² za kupca + 15 m² po članu domaćinstva).
Povrat PDV-a se ostvaruje nakon što Poreska uprava obradi zahtev i sredstva uplaćuje direktno na tekući račun kupca.
Napomena: Povrat PDV-a se odnosi isključivo na kvadraturu unutar zakonskog limita. Ako kupujete veći stan, PDV na preostalu površinu plaćate u punom iznosu i ne možete ga refundirati.
Kupovina od fizičkog lica
Ovo se dešava kod kupovine nekretnine koja je već bila u prometu (preprodaja).
U tom slučaju se umesto PDV-a plaća porez na prenos apsolutnih prava (PPAP), koji iznosi 2,5% od ugovorene kupoprodajne cene.
Kupac prve nekretnine je oslobođen plaćanja ovog poreza na površinu do zakonskog limita (40 m² + 15 m² po članu domaćinstva).
Primer: Ako kupujete stan od 70 m², a oslobađanje vam pokriva 55 m², porez ćete platiti samo na preostalih 15 m².
Važno za oba slučaja:
Poresko oslobađanje ne znači da automatski nećete imati nikakvih dodatnih troškova. Ako nekretnina prevazilazi propisanu kvadraturu za oslobađanje, na razliku se plaća porez po važećoj stopi (PDV ili PPAP).
Takođe, oslobađanje se ne odnosi na druge troškove kupovine kao što su takse za overu ugovora kod notara, troškovi uknjižbe u katastar ili eventualne bankarske provizije kod kupovine putem stambenog kredita.
4. Procedura za ostvarivanje poreskog oslobađanja
- Pripremite potrebnu dokumentaciju:
- Lična karta (ili pasoš za strance sa boravištem).
- Izjava da vi i članovi domaćinstva nemate u vlasništvu stan ili kuću.
- Ugovor o kupoprodaji.
- Dokaz o članovima domaćinstva (izvod iz matične knjige rođenih, venčani list).
- Za novogradnju: potvrda investitora o kvadraturi i plaćenom PDV-u.
- Podnesite zahtev Poreskoj upravi:
- Zahtev se podnosi u roku od 30 dana od dana overe ugovora kod javnog beležnika.
- Predaje se u opštini gde se nalazi nekretnina.
- Sačekajte rešenje:
- Rok za donošenje rešenja varira, ali u proseku traje od 15 do 60 dana.
- U slučaju povrata PDV-a, isplata se vrši na tekući račun kupca.
5. Česte greške koje kupci prave
Iako postupak nije previše komplikovan, u praksi se često javljaju greške koje mogu dovesti do nepotrebnog plaćanja poreza.
- Neprijavljivanje na vreme – propuštanje roka od 30 dana.
- Nepotpuna dokumentacija – Poreska uprava vraća zahtev, što produžava proces.
- Netačne informacije o članovima domaćinstva – što može dovesti do odbijanja zahteva.
📌 Savet vredan beleške: Ako kupujete stan koji je samo delom oslobođen poreza (zbog kvadrature), unapred izračunajte iznos koji ćete platiti kako vas račun ne bi iznenadio.
6. Koliko zapravo možete uštedeti
Zamislite da kupujete stan od 60 m² u novogradnji, cena je 2.000 € po kvadratu.
Ukupna cena: 120.000 €
PDV (10%): 12.000 €
Ako imate pravo na oslobađanje do 40 m², povrat PDV-a iznosi:
40 m² × 2.000 € × 10% = 8.000 €
U ovom slučaju, zahvaljujući poreskom oslobađanju, ušteda iznosi 8.000 €, što je iznos dovoljan za nameštanje većeg dela stana.
7. Kada poresko oslobađanje ne važi
Iako poresko oslobađanje pri kupovini prve nekretnine može doneti značajnu finansijsku uštedu, zakon jasno propisuje situacije u kojima ovo pravo ne možete ostvariti, bez obzira na to da li vam je to prva kupovina ili ne.
- Ako ste već vlasnik ili suvlasnik stana ili kuće
Čak i ako posedujete samo mali udeo (npr. nasledili ste 1/10 kuće ili stana), to se i dalje smatra vlasništvom. U tom slučaju ne ispunjavate osnovni uslov da budete „bez nekretnine“ u trenutku kupovine. - Ako je kupovina izvršena pre nego što ste postali punoletni
Poresko oslobađanje važi samo za punoletne osobe. Ako ste nekretninu stekli kao maloletnik (nasledstvom, poklonom ili kupovinom preko roditelja), ta kupovina se ipak računa kao vaša i gubite pravo na olakšicu u budućnosti. - Ako je nekretnina namenjena za poslovni prostor, a ne za stanovanje
Zakon jasno navodi da se poresko oslobađanje odnosi isključivo na stambeni prostor. Dakle, ako kupujete lokal, kancelariju ili bilo koju nekretninu koja je u katastru upisana kao poslovni prostor, ne možete tražiti oslobađanje. - Ako ste već koristili poresko oslobađanje u prošlosti
Ova pogodnost se može iskoristiti samo jednom. Čak i ako ste prethodno kupili manji stan uz oslobađanje, pa sada želite da kupite veći, pravo na poresku olakšicu više ne postoji.
Pre nego što krenete u kupovinu, proverite svoj vlasnički list i istoriju imovine u katastru.
Završna preporuka
Poresko oslobađanje pri kupovini prve nekretnine može biti izuzetna finansijska olakšica, ali samo ako se pravilno informišete i ispoštujete proceduru.
Preporuka je da se pre same kupovine posavetujete sa advokatom ili poreskim savetnikom kako biste izbegli greške koje bi vas mogle koštati hiljade evra.
Takođe, pratite tržište – nekada ćete upravo zahvaljujući poreskom oslobađanju moći sebi da priuštite veći ili kvalitetniji stan nego što ste planirali.